Пошук
загрузка...
Книги
Счетчик

3. Орендна плата та інші платежі орендарів, методика визначення їх розмірів

Припаданні в оренду землі чи майна, орендна плата у багатьох країнах визначається за домовленістю сторін, враховуючи базову орендну плату, визначену законодавством цієї країни. Орендна плата є основою економічних відносин орендаря та орендодавця, оскільки відбувається поєднання інтересів обох сторін.

Однією з важливих умов договору оренди, як в зарубіжних країнах, так і в Україні є строки її дії. Орендар зацікавлений в укладенні договору на тривалий термін, для того щоб планува­ти свою діяльність на перспективу. Так, згідно законодавства Бельгії передбачається укладання договору оренди па строк не менше 9 років.

В умовах швидкого зростання цін на засоби виробництва і сільськогосподарську продукцію розглянемо досвід встанов­лення орендної плати на прикладі високорозвинених західних країн. Законодавство Великобританії передбачає перегляд роз­міру орендної плати через кожні три роки. У Швейцарії встанов­лений розмір орендної плати зберігається лише протягом одно­го року дії договору, а в наступні роки його коригують залежно від сукупного індексу ціп, що складається на даний період (так, за період 19701994рр. орендна плата підвищилась в 4,5 рази). В Швейцарії орендна плата залежно від району дорівнює 5-8% вар­тості землі, житлових будинків та господарських споруд і стано­вить 7-9% від виручки фермера.

У Нідерландах орендодавці передають право вирішувати всі питання між провінційним державним установам, які за визна­чений комісійний збір від імені держави вирішують їх. У даному випадку орендодавець одержує орендну плату не безпосередньо від орендаря, а від державних органів, які спочатку акумулюють ці кошти в себе, а пізніше передають власникам землі.

У Німеччині умови орендних угод визначаються партне­рами в ході переговорів. В інших країнах існують законодавчі обмеження. Баланс інтересів між власниками та орендарями знайти важко, тому у випадках, коли сторони не дійшли згоди, питання вирішуються у судовому порядку. У Франції їх вирішує паритетний суд, в Англії – Трибунал, у Швеції – орендний суд. Дані суди є організаціями першої інстанції. Якщо спільні питання не вдається вирішити в цих судах, тоді їх розглядають в міському апеляційному суді, в ряді випадків цим займається Верховний суд.

У законодавчих актах розвинутих країн передбачено захист прав обох сторін, тобто, регламентуються питання рівня орен­дної плати та строків оренди, передбачається відповідальність сторін за порушення орендного договору тощо.

Отже, орендна плата - це плата орендаря за користування земельною ділянкою, майном. Згідно із законом України “Про оренду землі”, розмір, форма і строки внесення орендної плати встановлюється за згодою сторін у договорі оренди. Тому сторо­ни, повинні, глибоко проаналізувати конкретні умови і фактори, що їх формують, визначати види, способи розрахунку і реальний розмір орендної плати.

Визначення розмірів орендної плати пов’язано з необхідніс­тю формування засобів з дальшого розвитку виробництва, по­гашення кредитів, виконання зобов’язань перед державою, роз­витку соціальної інфраструктури; витрати коштів з соціального страхування тощо.

Орендна плата може бути в грошовій і натуральній формі або у вигляді пайової участі у виробництві продукції (відробітковій формі). Орендна плата одночасно може бути комбінованою у всіх трьох або двох формах (частина виплачується грошима, частина продукцією, а частина – виконанням певних послуг).

Розмір орендної плати є важливою умовою орендної угоди. На сьогодні в Україні встановлено мінімальний розмір орендної плати на рівні 1% від грошової оцінки земель.

Базою для визначення орендної плати є:

  • нормативна ставка орендної плати, яка встановлена норма­тивними актами на державному або місцевому рівні;
  • контрактна ставка орендної плати, яка встановлена за зго­дою сторін відповідно до умов договору оренди;
  • ринкова ставка орендної плати, що склалася як типова на місцевому ринку оренди.

За видами орендні ставки можна поділити:

  • фіксована (обумовлений розмір платежів на весь термін
  • оренди);
  • процентна (сталий відсоток вартості чи доходу з орендова­ної земельної ділянки);
  • ступінчата (розмір платежів змінюється протягом строку оренди).

Незалежно від способу розрахунку орендної плати, одержу­ваний прибуток не повинен повністю вилучатись орендодавцем, частина його повинна залишатись орендареві для розширеного відтворення виробництва, без чого воно не можливе. Отже, розмір орендної плати дорівнює різниці між потенційно можливим за да­них умов рівнем рентабельності і тим рівнем рентабельності, який забезпечує розширене відтворення (оптимальну рентабельність).

При визначенні земельної ренти слід враховувати що різні за родючістю землі забезпечують різні рівні прибутку. М.Й. Малік рекомендує при рівні рентабельності до 15% включати в орендну плату близько 3% розрахункового прибутку, при рентабельності від 15 до 30% – ЗО – 40%, при рентабельності від ЗО до 45% – вклю­чати 40 – 50%, а вище 45 % рентабельності – 50 – 60% прибутку.

Реальний розмір орендної плати за землю залежатиме від визначення диференціальної ренти. М.Й. Малік пропонує об­числювати її на прикладі основної культури, вирощуваної на орендованій земельній ділянці, за формулою:

Др = Унцнп), (12.1)

де

Др - диференціальна рента, грн.;

У н - нормативна урожайність культури, ц/га;

Рц - ціна реалізації 1ц продукції, грн.;

Сн - нормативна собівартість 1ц продукції, грн.;

Пн - нормативний прибуток на 1ц продукції, грн.

Розмір орендної плати за землю повинен бути зменшений на суму витрат на поліпшення її якості (меліоративні чи зрошувані заходи, роботи щодо підвищення культури землеробства, збіль­шення вмісту в ґрунті гумусу тощо), але це потрібно обумовлюва­ти в договорі оренди. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі погіршення стану земельної ді­лянки не з його вини. При збільшенні земельного податку орен­додавець має право вимагати збільшення орендної плати, якщо інше не передбачено умовами договору оренди.

Орендодавець може здавати землю в оренду і на конкурсній основі, тоді орендна плата буде іншою.

Важливо при оренді також обґрунтовано встановити орендну плату за використовувану техніку, яку сьогодні визначають в різ­них долях за кожний рік. Але кожний наступний рік використання техніки збільшує витрати на її утримання і знижує продуктивність. Тому для техніки, що передається в оренду з різними строками служби, бажано застосовувати орендну плату з врахуванням зно­су. Заслуговують на увагу варіанти розрахунку амортизації, зап­ропоновані американським економістом – аграрієм Т. Хеджесом: за сумою натуральних чисел; за зменшуваним залишком.

За першим варіантом визначимо орендну плату на машину балансовою вартістю 35000 грн., строком служби 5 років і розрахунковим прибутком 20%. Загальна сума орендної плати при цьому (35000 х 1,2) = 42 тис. грн., сума натуральних чисел за 5 років (1 + 2 + 3 + 4 + 5) = 15. Орендна плата за перший рік (42000 х 5:15) = 14 тис. грн.; за другий (42000 х 4/15) = 11,2 тис. грн.; за п’ятий (42000 х 1/15) = 2,8 тис. грн.

Зменшення орендної плати з збільшенням строку використан­ня зумовлено тим, що кожний наступний рік використання техніки збільшує витрати на її утримання і знижує продуктивність. Тому для техніки, яка передається в оренду з різними строками служби бажано застосовувати орендну плату з врахуванням зносу.

За другим варіантом (за зменшуваним залишком) орендну плату розподіляють за роками експлуатації. Постійну норму амортизаційних відрахувань збільшують у двічі, а саме 100% : 5 х 2 = 40%.Оренднаплатазапершийрік(42000х0,4) = 16800грн., за другий (42000 – 16800) х 0,4 = 10090грн., за третій (42000 –16800 – 10090) х 0,4 = 6044 і т.д.

Із закінченням строку дії орендного договору, техніку при повній виплаті амортизації повертають орендодавцеві, а у разі повного нарахування амортизації вона стає власністю орендаря, якщо у договорі не передбачено інші умови.

Розмір орендної плати за будівлі, споруди, техніку необхідно визначати з таким розрахунком, щоб амортизація була розподі­лена за роками залежно від специфіки засобів та інтенсивності їх використання рівними частинами або за розглянутими вище варіан­тами. Розмір прибутку може встановлюватись на рівні банківського відсотка або в межах нормативного прибутку у підприємстві.

Орендна плата на робочу і продуктивну худобу повинна забезпечувати відшкодування її вартості й одержання прибутку. Найбільш поширеними варіантами розрахунку орендної плати є: відшкодування вартості однієї голови худоби з прибутком рівними частинами, за роками використання без урахування ліквідної вартості, і, відшкодування витрат, без ліквідної вартості з урахуванням продуктивності худоби. Так при переведенні нетелей в основне стадо, балансова вартість яких становить 700 грн. (витрати на вирощування), плановий прибуток за 6 років лактації – 20%, сума орендної плати дорівнює (700 х 1,2:6) = 140 грн.

За другим  варіантом  річну  суму  орендної  плати  можна визначити за формулою:

(12.2)

де

Оп - сума орендної плати, грн.;

Бв - балансова вартість орендованого поголів’я, грн.;

М - жива маса голови на період переведення в основне стадо, ц;

Ц - реалізаційна ціна 1 ц живої маси, грн.;

Т - нормативний період експлуатації;

Джерелом орендної плати є доход орендаря, а коли майно орендується бюджетними організаціями, орендна плата вно­ситься за рахунок коштів, передбачених кошторисом на їх утри­мання. Конкретні орендні ставки визначаються у відсотках до вартості орендованого майна.

Орендна плата за багаторічні насадження, як правило, включає орендну плату за землю, на якій вони розміщені, і відшкодування витрат на їх вирощування з одержанням прибутку. Останній залежить не тільки від строку використання насаджень, а й від біологічних особливостей їх видів, порід, сортів, періодів плодоношення, що обов’язково потрібно обумовлювати в договорі оренди.

Розміри орендної плати можуть змінюватись за згодою сторін в строки, передбачені договором, але не рідше одного разу в п’ять років, або переглядатись достроково за вимогою однієї з сторін у випадку зміни держаного тарифу і ціни.

Факторами що впливають на розміри орендної плати є:

  • фізичні (місце розташування, розмір, конфігурація полів, погода, якість ґрунту, стан засобів тощо);
  • економічні (рівень цін та доходів, ризиків, обсяги земель­них поліпшень тощо);
  • адміністративні (умови використання засобів виробництва, земельної ділянки, встановлені обмеження та наявні обтяження).

Вигідність орендних відносин для селян полягає у тому, що:

  • передаючи в оренду землю і майно реалізується право роз­поряджатись власністю і утвердження себе в ролі власника;
  • передаючи паї в оренду, їх власники мають можливість зміцнити своє матеріальне становище;
  • розвиток орендних відносин спонукає власника до пошуку надійного партнера, якщо даний орендар його не влаштовує;
  • в соціально-економічному аспекті земельно-орендні відно­сини допоможуть селянам усвідомити, що оренда це рух земель­них паїв тощо.

Рис. 12.1. види оренди та оплати за неї

ЗАПИТАННЯ І ЗАВДАННЯ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЮ

1. Дайте характеристику основних принципів формування і діяльності виробничих підрозділів, що працюють на колектив­ному підряді.

2. Розкрийте економічну суть колективного підряду.

3. Розкрийте економічну суть сімейного підряду.

4. Розкрийте економічну суть індивідуального підряду.

5. Охарактеризуйте   оренду,   як   метод   госпрозрахункової діяльності.

6. Дайте характеристику основних принципів орендного під­ряду.

7. Що таке орендна плата? Розкрийте методику визначення її розмірів.

загрузка...