Пошук
загрузка...
Книги
Счетчик

4. Методика грошової оцінки землі

Вартість або цінність землі залежить від мети для якої вона призначена. Відповідно до статті 2 Закону України “Про плату за землю”, використання землі в Україні є платним. Плата за землю сплачується у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається в залежності від грошової оцінки землі. Грошо­ва оцінка земельної ділянки проводиться Державним комітетом земельних ресурсів України, за методикою, затвердженою Кабі­нетом Міністрів України і застосовується для економічного регулювання земельних відносин при укладанні цивільно-право­вих угод, передбачених законодавством України.

Методи експертної грошової оцінки землі застосовуються з метою визначення вартості земельної ділянки. Спеціалісти з оцінки земельних ділянок повинні застосовувати декілька ме­тодів і тоді одержані показники вартості, можуть бути вико­ристані як ефективні методи перевірки кожного із них.

Перший метод базується на розумінні того, що покупець і продавець пов’язують вартість з витратами на освоєння та забу­дову земельної ділянки. В даному випадку вартість визначаєть­ся через суму орієнтовної вартості землі до поточних витрат, які пов’язані з розширенням виробництва, або зміною того, що вже знаходиться на землі. Такий підхід є досить ефективним при оцін­ці нових об’єктів земельної власності, які освоєні або освоєння яких передбачається відповідно до кращого і найефективнішого використання землі. Другий метод базується на співставленні даних про продаж земельних ділянок, коли ряд аналогічних видів земельної власності було недавно продано, або в даний час виставлено на продаж. На цій основі спеціаліст з оцінки землі визначає оціночну вартість шляхом співставлення аналогічних земельних ділянок і прав на них. Цей метод використовується в умовах розширеного активного ринку землі, коли достовірна ін­формація про продаж об’єктів є доступною. Спеціаліст з оцінки визначає ступінь схожості або різницю між земельною ділянкою, яка оцінюється і правами на неї та співставленими продажами, беручи до уваги права власників (в тому числі і передані), фінан­сові умови, стан ринку, умови продажу, місце знаходження, фі­зичні та хімічні характеристики, цільове призначення та режим використання, компоненти власності, не пов’язані з землею. Піз­ніше грошова вартість або відсоткове корегування застосовуєть­ся стосовно ціни продажу з врахування відповідних відсотків.

Третій метод основується на капіталізації доходів і базується на визначенні поточної вартості майбутньої сумарної вигоди, яка пов’язана з володінням власністю. Доход може бути одержаний від земельної власності і вартість її перепродажу при переході до наступного власника, можуть бути капіталізовані в поточну од­ночасну власність. За даною методикою вартість визначається як відношення річного чистого доходу до суми капіталізації. Інвес­тор, який вкладає кошти очікує одержати відповідний прибуток на інвестиційні кошти. Отже, розрахована норма прибутку для залучення інвестиційного капіталу, є ризиком, який закладений у власність. Тому спеціалісти з грошової оцінки земель повинні відслідковувати вимоги інвесторів, що спостерігаються в даний час на ринку інвестиційної власності, що дасть можливість вия­вити майбутні тенденції.

Звідси ґрунтовне реформування земельних відносин може бути здійснено лише за наявності грошової оцінки земель, яка необхід­на при паюванні земель, передачі їх у власність, спадщину, під за­ставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки та права оренди, визначенні ставок земельного податку, ціноутворенні, облі­ку сукупності вартості основних засобів виробництва, визначенні розмірів внеску до статутних фондів колективних сільськогосподарських підприємств, спільних підприємств, об’єднань коопера­тивів тощо. Вони є вихідною базою для здійснення операцій із зе­мельними частками (паями), а також для встановлення стартової ціни земельних ділянок при їх продажу на аукціонах.

Грошова оцінка земель здійснюється землевпорядною служ­бою Держкомзему України.

Грошова оцінка земель визначається розміром щорічно одержаного рентного доходу з урахуванням строку його капі­талізації. Останній залежить від розміру процентної ставки за користування довгостроковим кредитом. В методиці прийня­то термін капіталізації в 33 роки, що відповідає трипроцентній платі за користування кредитом. Низька процентна ставка зу­мовлюється тим, що на відміну від інших засобів виробництва земля є найбільш стабільним об’єктом вкладання капіталу і за­лишається постійною у сфері виробництва.

В основу методики визначення грошової оцінки земель пок­ладено рентний доход на вирощуванні зернових культур, які в структурі посівів займають найбільшу питому масу і вирощу­ються практично на всіх землях.

Інформаційною базою визначення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення є матеріали державного зе­мельного кадастру (кількісна і якісна характеристика та економічна оцінка земель, бонітування ґрунтів). Економічна оцінка земель проведена в Україні в 1988 році на основі результатів господарської діяльності за 1980-1986 рр. Вказаний період характеризується ста­більністю цін на промислову і сільськогосподарську продукцію, що дає підстави використовувати співвідношення рентних доходів, які одержували на землях різної якості, виражене в балах.

Грошова оцінка земель здійснюється послідовно по: Україні і області, адміністративні райони, сільськогосподарські підпри­ємства, окремі земельні ділянки.

Для визначення грошової оцінки земель в Україні розрахо­вується диференціальний рентний доход з орних земель за еко­номічною оцінкою виробництва зернових культур (у центнерах) за формулою:

Рдн = УхЦ-3-ЗхКнр / Ц (5.3)

де:

Рдн - диференціальний рентний доход з гектара орних зе­мель, ц;

У - урожайність зернових з гектара, ц;

Ц - ціна реалізації центнера зерна, грн.;

З - виробничі затрати на гектар, грн.;

Кнр - коефіцієнт норми рентабельності.

Крім диференціального рентного доходу, в сільському гос­подарстві створюється абсолютний рентний доход. Загальний рентний доход обчислюється як сума диференціального та абсо­лютного рентних доходів.

Диференціальний рентний доход з гектара земель під бага­торічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами розраховується на основі співвідношень диференціальних рент­них доходів цих угідь і рентного доходу на орних землях за еконо­мічною оцінкою виробництва зернових культур за формулою:

Рдн(б)(с)(п) = Рдн х Р Д(б)(с)(п) / Рд (5.4.)

де:

Рдн(б)(с)(п) - диференціальний рентний доход з гектара земель під багаторічними насадженнями (б), природними сіножатями (с) і пасовищами (п), ц;

Рдн - диференціальний рентний доход з гектара орних зе­мель, ц;

Рд(б)(с)(п) - диференціальний рентний доход з гектара земель під багаторічними насадженнями (б), природними сіножатями (с) і пасовищами (п) за економічною оцінкою земель, грн.;

Рд - диференціальний рентний доход з гектара орних земель за економічною оцінкою виробництва зернових культур, грн.

Грошова оцінка орних земель, земель під багаторічними на­садженнями, природними сіножатями і пасовищами в Україні визначається як добуток річного рентного доходу за економіч­ною оцінкою виробництва зернових культур, ціни на зерно і тер­міну його капіталізації за формулою:

Г03здН хЦ хТк , (5.5)

де:

Гоз - грошова оцінка гектара орних земель, земель під ба­гаторічними насадженнями, природними сіножатями, пасови­щами в Україні, грн.;

Рн - загальний рентний доход на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасо­вищами по Україні, ц;

Ц - ціна центнера зерна, грн.;

Тк - термін капіталізації рентного доходу, який встанов­люється на рівні 33 років.

Диференціальний рентний доход на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в Автономній Республіці Крим, областях та їх ад­міністративних районах обчислюється за формулою:

Р дн(Р) = РДН(у) х РД(р) /       РД(у) (5.6)

де:

РДН(р) - диференціальний рентний доход з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами відповідного регіону (р), ц;

РДН(у) - диференціальний рентний доход з гектара орних зе­мель, земель під багаторічними насадженнями, природними сі­ножатями і пасовищами в Україні (у), ц;

РД(р) - диференціальний рентний доход за економічною оцінкою виробництва зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за їх оцінкою відповідного регіону (р),грн.;

РД(у) - диференціальний рентний доход за економічною оцін­кою виробництва зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасо­вищами за оцінкою цих угідь в Україні (у), грн.

До диференціального рентного доходу з гектара орних зе­мель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами, додається абсолютний рентний до­ход (постійна величина, встановлена в Україні на гектар угідь, – 1,6 центнера).

Диференціальний рентний доход на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і па­совищами в сільськогосподарських підприємствах обчислюєть­ся за формулою:

РДН(п) = Р ДН(р) х Р Д(п) / Р Д(р) (5.7)

де:

РДН(п) - диференціальний рентний доход з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в сільськогосподарському підприємс­тві (п),ц;

Р ДН(р) – диференціальний рентний доход з гектара орних зе­мель, земель під багаторічними насадженнями, природними сі­ножатями і пасовищами в адміністративному районі (р), ц;

Р Д(п) - диференціальний рентний доход за економічною оцін­кою виробництва зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасо­вищами за оцінкою цих угідь у сільськогосподарському підпри­ємстві (п),грн.;

РД(р) – диференціальний рентний доход за економічною оцін­кою виробництва зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасо­вищами за оцінкою в адміністративному районі (р), грн.

Загальна грошова оцінка земель сільськогосподарського під­приємства обчислюється, виходячи з грошової оцінки одного гектара відповідних угідь і їх площ у межах землекористування.

Грошова оцінка окремої земельної ділянки (території сільсь­когосподарських угідь, що знаходяться у власності або користу­ванні юридичних та фізичних осіб) визначається на основі шкал грошової оцінки агровиробничих груп ґрунтів.

Шкали грошової оцінки агровиробничих груп ґрунтів розра­ховуються за формулою:

Гагр = Г х Багр / Б (5.8)

Де:

Гагр - грошова оцінка агровиробничої групи ґрунтів, крб.;

Багр - бал бонітету агровиробничої групи ґрунтів, одиниць;

Б - бал бонітету гектара відповідних угідь по сільськогоспо­дарському підприємству, одиниць;

Г - грошова оцінка гектара відповідних угідь в сільськогос­подарському підприємстві, грн.

Можливий і інший, на нашу думку, більш обґрунтований по­рядок обчислення грошової оцінки окремої земельної ділянки – виходячи не з балу бонітету, а з балів економічної оцінки земель. Цей порядок може бути логічнішим, так як в Україні, областях, районах і господарствах грошова оцінка визначається за показ­ником економічної оцінки. Тому за окремими агрогрупами, а відповідно і ділянками оцінка ведеться за цим же критерієм, за формулою:

Гагр Г х Беагр сгкр (5.9)

Де:

Гагр - грошова оцінка агровиробничої групи ґрунтів, грн.;

Беагр - бал економічної оцінки агровиробничої групи ґрунтів, одиниць;

Бсгкрбал економічної оцінки в господарствах або кадастро­вому районі, одиниць.

Загальна грошова оцінка окремої земельної ділянки визна­чається сумою добутків площ агровиробничих груп ґрунтів на їх грошові оцінки.

Слід зауважити, що згадана методика дозволяє своєчасно і без особливих затрат праці і коштів вносити корективи у гро­шову оцінку земель у зв’язку з інфляційними процесами в на­шій державі та з врахуванням світової тенденції щодо подорож­чання землі. З цією метою введено натуральний вираз грошової оцінки землі в зерновому еквіваленті.

Визначення грошової оцінки землі дає змогу вірно провести перерозподіл землі при виділенні з існуючого господарства но­вого підприємства, виході громадян з господарства із своєю зе­мельною часткою (паєм).

загрузка...