Пошук
загрузка...
Книги
Счетчик

Сутність і значення іпотеки, особливості іпотечних відносин в аграрному секторі економіки

У сучасній Україні, у міру переходу економіки до ринкової форми утворилися і набувають поступового розвитку іпотечні відносини.

Енциклопедичний словник бізнесмена дає таке визначення: Іпотека – це передача в заставу землі та іншого нерухомого майна з метою отримання кредитної позички, так званого іпотечного кредиту або кредиту під заставу.

Проект Закону України “Про іпотеку”, розроблений Міністерством юстиції України дає таке тлумачення іпотеки – це застава нерухомого майна, коли земля та інші речі, що становлять предмет іпотеки, залишаються в заставодавця або третьої особи (майнового поручителя), а заставоуфимувач набуває право на задоволення забезпеченого іпотекою зобов’язання, якщо воно не виконане за рахунок предмета іпотеки.

Заставлене нерухоме майно залишається в користуванні заставодавця, а заставоутримувач, у разі невиконання зобов’язання боржником, має право на задоволення своєї вимоги за рахунок заставленого майна.

Нерухомим майном є земельні ділянки та все, що розташоване на цих ділянках і безпосередньо пов’язане з ними, тобто об’єкти, переміщення яких неможливе без їх руйнування або зміни їх призначення (будівлі, споруди, багаторічні насадження тощо). До нерухомого майна відносять також повітряні та морські судна, судна внутрішньої навігації та космічні об’єкти.

Предмет іпотеки - це заставлене нерухоме майно, яке є предметом кредитного зобов’язання. Таке майно може заставлятися, якщо воно не вилучене з цивільного обігу, може відчужуватися заставодавцем і на нього можливе звернення стягнення.

Предметом іпотеки можуть бути:

  • земельна  ділянка,   частка   в   праві   спільної  власності   на земельну ділянку;
  • житловий     будинок,     приміщення,     квартира,     частина житлового будинку;
    • дачний будинок, садовий будинок, гараж та будь-яка інша будівля господарського призначення;
    • підприємство або його структурний підрозділ як цілісний майновий комплекс;

•   інше майно, віднесене законом до нерухомого.
Предметом іпотеки не можуть бути:

  • об’єкти державної та комунальної власності, приватизація яких заборонена законом;
  • національні культурні та історичні цінності, що перебувають у державній власності і занесені або підлягають занесенню до Державного реєстру національного культурного надбання.

У країнах з ринковою економікою іпотека відіграє надзвичайно важливу роль. Власне, вона є обов’язковою умовою функціонування ринку капіталу.

Інвестиції у виробничу сферу здійснюються переважно у формі довгострокових кредитів. При цьому кредитори вимагають надання гарантій повернення цих кредитів. Як гарантія повернення довгострокових кредитів на ринку капіталу, зокрема, визначається застава нерухомого майна.

Зв’язок між іпотекою та інвестиціями полягає, по-перше, у тому, що нерухомість сама є інвестицією та її придбання потребує фінансування. По-друге, рухливі інвестиції пов’язані з нерухомим майном і без забезпечення таким майном не можуть застосовуватися без значних втрат. Якщо немає застави нерухомого майна, то в більшості випадків неможливо створити довгостроковий позичковий капітал. Застава нерухомого майна буває доцільною навіть при короткостроковому кредитуванні, оскільки іпотечні кредити, як правило, дешевші за кредити, забезпечені рухомим майном.

Житлове будівництво, яке досягло у високорозвинених країнах величезних масштабів, немислиме без іпотеки. Будівництво та придбання житла відбувається при порівняно незначному використанні власних коштів шукачів житлової площі; решта фінансується за рахунок іпотечного кредитування.

Важливу роль відіграє іпотека в сільському господарстві. З цього приводу віце-президент Німецької федерації нотаріусів доктор X. Вольфштайнер зазначає: “У сільському господарстві придбання сільськогосподарських машин може фінансуватись тільки за рахунок земельного кредиту. Важливими є для сільського господарства також і поточні кредити. Необхідно мати можливість попереднього фінансування  придбання весною  насіння, добрив і засобів захисту

рослин через кредит з тим, щоб повернути його з фактичного врожаю; навіть це, як правило, можливе лише завдяки встановленню гарантії нерухомого майна’\

Іпотечний кредит є ефективним засобом трансформації капіталу в операційний. При цьому заставлена нерухомість залишається в користуванні заставодавця і продовжує виконувати свої безпосередні функції, надаючи можливість водночас одержувати значні фінансові ресурси, залучення яких в інший спосіб неможливе.

Суть іпотечних відносин в аграрному секторі економіки така сама, що й в інших секторах. Водночас іпотечні відносини в сільському господарстві мають тільки властиві їм особливості. До них насамперед належить іпотека земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Згідно з законодавством України предметом застави можуть бути земельні ділянки (у тому числі сільськогосподарського призначення), які перебувають у приватній власності громадян України.

Сільське господарство України гостро потребує довгострокового кредитування для розвитку своєї матеріально-технічної бази. Сдиним реальним забезпеченням таких кредитів може бути застава земельних ділянок.

Обставини, що склалися в аграрному секторі економіки України, потребують активної участі всіх зацікавлених сторін і, особливо, держави у відпрацюванні механізмів іпотеки земельних ділянок сільськогосподарського призначення. У віддаленій перспективі така іпотека може стати важливим напрямом залучення інвестицій у сільське господарство України.

У даний час в Україні немає єдиної точки зору щодо перспектив розвитку іпотечних відносин. Спектр думок з цього приводу дуже широкий, а саме:

  • іпотека непотрібна взагалі, а іпотека ділянок сільськогосподарського призначення не лише непотрібна – вона шкідлива та недопустима;
  • іпотечним кредитуванням може займатися будь-хто, у кого є кошти для надання кредиту;
  • іпотечними операціями можуть займатись універсальні комерційні банки та інші фінансово-кредитні установи в разі отримання ними іпотечної ліцензії Національного банку України;
  • іпотекою можуть займатися лише спеціалізовані іпотечні фінансово-кредитні установи.

Існують і різні погляди на роль держави в становленні іпотечних відносин.

  • Функції держави мають бути обмежені лише законодавчим забезпеченням іпотеки; причому прихильники такої точки зору тлумачать це забезпечення по-різному: одні вважають, що воно має бути досить ліберальним, без суворої регламентації іпотечної діяльності; інші доводять, що всі аспекти іпотечної діяльності потребують детального законодавчого врегулювання.
  • Держава повинна взяти на себе всі функції, пов’язані із встановленням іпотеки, включно до створення державних іпотечних установ з винятковими правами (принаймні на ближчі 10-15 років).
  • Держава має сприяти становленню іпотечних відносин як шляхом їх законодавчого забезпечення, так і шляхом безпосередньої, але обмеженої участі в створенні іпотечних установ.

Подібне розмаїття поглядів закономірне з огляду на новизну даного питання в Україні. Проте зарубіжний досвід, а також і власний (у певний час іпотечні відносини в Україні розвивалися досить успішно) свідчать про те, що іпотека за певних умов може стати важливим рушієм економіки.

Наявність усіх необхідних передумов – необхідних, правових, інституційних – зумовила високу ефективність діяльності німецьких іпотечних банків.

Певний інтерес для України становить досвід країн, що реформуються. Законодавство Польщі та Угорщини, як і німецьке, зорієнтоване на створення спеціалізованих іпотечних банків.

Законодавство Словаччини та Чехії передбачає застосування при іпотечному кредитуванні так званої “стіни захисту”, яка означає чітке відокремлення всередині банку активів, пасивів і всіх операцій, пов’язаних з іпотекою, від інших видів його діяльності. Незважаючи на це і в цих країнах банківські іпотечні ліцензії видаються переважно спеціалізованим банкам.

Українське законодавство має чітко визначити, хто може займатися іпотечною діяльністю в Україні і нормами здійснення цієї діяльності. На початковому етапі становлення іпотеки це могли б робити універсальні комерційні банки та інші фінансово-кредитні установи, що відповідатимуть визначеним законом вимогам, отримають спеціальну ліцензію і підлягатимуть особливому державному контролю в частині емісії іпотечних облігацій. Обов’язковою умовою їхньої діяльності має стати “стіна захисту”.

Держава повинна активно сприяти появі спеціалізованих іпотечних банків.

Основною функцією іпотечних банків є рефінансування через емісію іпотечних цінних паперів.

Банки надають іпотечні кредити юридичним і фізичним особам. Застава юридичними і фізичними особами нерухомого майна є підставою для випуску і розміщення банками іпотечних цінних паперів. Емісія іпотечних цінних паперів дає змогу банкам мобілізувати вільні грошові кошти з подальшою їх трансформацією в іпотечні кредити. Повернення боргів позичальниками банків (з одночасним поверненням їм банками права завершення стягнення на заставлене майно) забезпечує їм можливість повертати борги своїм кредиторам (тобто погашати іпотечні цінні папери).

Мобілізація вільних грошових коштів юридичних чи фізичних осіб шляхом розміщення серед цих осіб іпотечних цінних паперів і трансформація мобілізованих грошових коштів в інвестиційні потоки відіграють дуже важливу роль в економіці. Інвестиційні проекти фінансуються переважно саме в такий спосіб, коли поряд із вкладенням власного капіталу залучається позичковий капітал, створюваний на ринку капіталів. Проте без надійних гарантій створення такого капіталу неможливе, оскільки без них зникає не лише готовність інвестування, а й у зв’язку із значним скороченням пропозиції капіталу різко зростає його ціна.

Зазначене поширюється на всі країни без огляду на їхню національну специфіку і є особливо актуальним для України. Лише надійні гарантії, зокрема застава нерухомості та емісія на цій основі іпотечних цінних паперів, дадуть можливість мобілізувати в значних масштабах заощадження українського населення і спрямувати їх на інвестування перспективних секторів української економіки, а також забезпечити появу зарубіжних портфельних інвесторів, які через придбання іпотечних цінних паперів здійснюватимуть інвестування в національну економіку.

Основна функція іпотечних банків зумовлює всі інші їхні функції, а саме: посередницьку, трансформаційну і стабілізаційну.

Посередницька діяльність із залучення вільних приватних коштів з їх наступною трансформацією в грошовий капітал, спрямований на довгострокове рефінансування, є безпосереднім завданням іпотечних банків. Залучений капітал використовується для кредитування промислових, аграрних та-інших підприємств, житлово-комунального господарства, приватних осіб таким чином, щоб вкладнику (утримувачу

іпотечних цінних паперів) гарантувалася можливість отримання своїх грошей повністю і в строк.

Важливою функцією іпотечних банків є також стабілізаційна. У розвинених економічних системах іпотечні банки виконують роль фінансового стабілізатора, що має особливе значення для фінансової сфери діяльності. Потужні і переважно довгострокові інвестиційні потоки в економіку та інші сфери діяльності є однією з обов’язкових умов стабільного соціально-економічного розвитку, яка забезпечується саме іпотечними банками.

З урахуванням зарубіжного досвіду, специфіки сучасної української економіки та перспектив її розвитку майбутню діяльність іпотечних банків в Україні доцільно поділити на основні, додаткові та допоміжні види. Орієнтовний перелік цих видів.

1.  Основні види діяльності іпотечних банків в Україні мають
включати:

  • середньо- та довгострокове кредитування під заставу нерухомості, яка розташована на території України, в межах 50 % від її вартості;
  • емісію іпотечних облігацій у межах 50 % від вартості заставленої нерухомості.

2.  Додаткові види діяльності іпотечних банків в Україні повинні передбачати:

  • середньо- та довгострокове кредитування під заставу нерухомості, яка розташована на території України, в межах понад 50 % від її вартості (джерелом такого кредитування не можуть бути кошти від емісії іпотечних облігацій);
  • кредитування під заставу нерухомості, яка розташована поза Україною;
  • короткострокове кредитування під заставу рухомого та нерухомого майна;
  • відкриття ощадних і строкових рахунків для юридичних і фізичних осіб;
    • отримання кредитів;
    • операції з цінними паперами, дорогоцінними металами та іноземними валютами.

3.  Допоміжні види діяльності іпотечних банків в Україні повинні бути спрямовані на сприяння основним або додатковим видам діяльності, а саме:

•  розміщенню вільних коштів в інших фінансово-кредитних
установах;

•  скуповуванню цінних паперів власної емісії.

Пропозиції щодо поділу майбутньої діяльності іпотечних банків в Україні на основні додаткових та допоміжних видів не слід вважати механічним копіюванням іноземного досвіду.

загрузка...